Wertermittlungsverfahren

Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt in der Regel durch verschiedene Verfahren, um den aktuellen Marktwert der Immobilie festzustellen. Dabei werden vor allem drei klassische Verfahren angewendet: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsbereiche und Vor- sowie Nachteile.

Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten und des aktuellen Bodenwerts ermittelt. Dabei werden die Kosten für das Gebäude, beispielsweise Materialien und Bauarbeiten, sowie der Wert des Grundstücks berücksichtigt. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Substanz und Ausstattung der Immobilie und eignet sich besonders für Einzelobjekte.

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der erzielbaren Erträge, beispielsweise Mieteinnahmen, berechnet. Neben den Erträgen fließen auch die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz in die Berechnung ein. Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Anlageimmobilien, da es die erwartete Rendite berücksichtigt.

Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäusern angewendet, die sich in homogenen Wohngebieten befinden. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand von Vergleichsobjekten ermittelt, die kürzlich verkauft wurden und ähnliche Eigenschaften aufweisen, wie Größe, Zustand und Lage. Der Verkehrswert wird auf Basis der erzielten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte angepasst. Das Vergleichswertverfahren ermöglicht eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts im Vergleich zu ähnlichen Objekten am Markt.

Beispiel:
Ein Immobilienmakler wird beauftragt, den Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Ulm zu ermitteln. Um eine möglichst präzise Wertermittlung vorzunehmen, wendet der Makler alle drei Verfahren an. Er analysiert die Herstellungskosten, den Bodenwert und die Ausstattung des Hauses für das Sachwertverfahren. für das Ertragswertverfahren untersucht er die Mieteinnahmen und die Kosten für die Instandhaltung, falls das Haus vermietet ist. für das Vergleichswertverfahren recherchiert er kürzlich verkaufte ähnliche Einfamilienhäuser in der näheren Umgebung und berücksichtigt deren Verkaufspreise.

Nach der Anwendung aller Verfahren ermittelt der Makler einen durchschnittlichen Verkehrswert für das Einfamilienhaus, der dem aktuellen Marktwert entspricht. Dieser Wert dient als Grundlage für die Preisfindung und die Vermarktung des Hauses durch den Immobilienmakler.